房利美三季度房价同比涨3.4%：高利率下房价未见全国性下跌

季度数据

房利美（Fannie Mae）2026年10月7日公布其全国房价指数：2026年第三季度（截至9月30日）单户住宅价格同比上涨3.4%，经季节调整较二季度上涨0.9%；未经季节调整口径环比上涨0.3%。上一季度（二季度）的同比涨幅为3.2%、季调环比为0.5%。两组数字放在一起看，三季度的价格增速是小幅加快，而非继续放缓。这意味着，尽管房贷利率长期处于高位、成交量持续低迷，全国层面的房价并未出现许多人预期的下跌，反而保持着温和上行的节奏。

指数口径

房利美房价指数采用重复交易法，汇总全国各县的单户住宅交易数据编制，不纳入公寓类物业。与成交量指标不同，该指数衡量的是同一房产前后两次交易之间的价格变化，剔除了不同时期成交房源在面积、地段与品质上的差异，因而更能反映存量房价值的真实走向。对已经在美持有房产的华人家庭来说，自家房屋账面价值的变化与这类指数的关系更为直接；房屋净值的高低，还会影响到房屋净值贷款额度、是否仍需缴纳私人房贷保险等具体财务安排。不过，指数毕竟是全国平均数，具体到某一条街道、某一个学区，走势仍要看本地成交记录。

市场信号

三季度数据延续了今年以来的格局：房贷利率高企，使许多潜在买家观望、卖家惜售，成交量低迷；但供给同样受到「锁定效应」压制——早年锁定低利率的房主不愿轻易换房出售，因为一旦卖房再买，新的贷款利率会明显更高，月供压力陡增。这一效应使待售房源持续偏少。供需两弱之下，价格在全国层面保持温和上涨。与此同时，部分都会区近三个月价格动能转负，显示全国均值掩盖了明显的地区分化：有的城市在就业与人口流入支撑下还在稳步上行，有的则已进入横盘甚至回调阶段。

与其他指标对照

市场上常见的房价指标还有房地美的全国房价指数与标普Case-Shiller指数，三者的样本范围与编制方法不同，同一时期的读数存在差异属于正常现象。房利美与房地美指数覆盖面广，适合看全国大势；Case-Shiller按主要都会区发布分项指数，适合看单个城市的行情。再辅以各地房地产经纪人协会的成交中位数、库存月数与在市天数，画面会完整得多。需要提醒的是，房价是季度与月度层面的慢变量，单季度的零点几个百分点变化不宜过度解读，判断趋势一般要看连续两个季度以上的方向，以及成交量和库存是否同步变化。

对华人读者的参考

评估自家房产价值或制定出价时，建议同时参考多个指数及本地成交数据，不要以单一全国数字推断某个社区的价格。华人聚居区常有学区、通勤与社区资源带来的独立行情，城内不同区域冷热不均并不罕见。计划换房的家庭，还应把「卖出现价」与「买入利率」放在同一笔账里测算：旧房价格上涨的同时，目标房源也在涨，最终月供取决于两边价差、首付比例与贷款条件。正式行动前，宜请贷款经纪人按具体房源与利率做完整试算，并预留利率波动下的备选方案。

读懂环比与同比

阅读这类指数时，有两个口径值得弄清。其一是同比，即与上年同期相比，反映一整年的价格变化，季节因素干扰较小；其二是季调环比，即经季节调整后与上一季度相比，对短期转折更敏感，但波动也更大。其三，未经季节调整的环比会混入季节规律，例如春季通常是交易旺季，原始价格往往高于冬季，未必代表市场真实转强。把三种口径对照着看，才能既把握全年趋势，又不被单季噪声误导，这也是各家机构在发布时会同时给出多组数字的原因。

来源与核查

本文根据房利美2026年第三季度房价指数发布（2026年10月7日）独立撰写，指数定义以房利美研究页面为准。读者如需查阅分地区数据，可前往房利美官网研究栏目下载指数的历史序列与方法说明。